måndag 11 juni 2012

Fastighetsköp i turbulenta tider

Vi står ju nu i begrepp att köpa gård, kontraktsskrivning är planerad till fredag, tillträde till september. Det hade i de flesta fall ansetts vara en kort tidsrymd, men i dessa turbulenta tider känns det som en livstid.Det är nämligen så att i valet mellan pest och kolera, så har vi valt pest, i det här fallet innebär det lån på fastigheten. Även om jag inser att det inte är så bra att ha lån, så framstår det ändå bättre än att inte ha gård. När vi nu fann en gård som ligger på rätt ställe, där vi har ett nätverk, rätt lokaliserad, i sydsluttning på en kulle, och till ett ovanligt hyggligt pris, så väljer vi att slå till. Jag går lite på resonemanget: Man behöver inte springa fortast, man behöver bara inte vara långsammast. Eller i alla fall inte höra till den långsammaste tredjedelen eller så.


Men, och det är ett stort MEN, det finns ju en tänkbar situation som vi verkligen inte vill hamna i. Nämligen att vi skriver kontrakt och betalar handpenning, men sedan när det är dags för slutbetalning och tillträde så har de ekonomiska omvärldsfaktorerna gjort så att det lån som banken tidigare utlovat oss, plötsligt inte finns tillgängligt längre. Då mister vi handpenningen och har ingen gård! Hur gör man lämpligen för att skydda sig mot det? Är det något att oroa sig för, eller oroar vi oss i onödan?

Löpet ovan är en illustration av skillnaden mellan pest och kolera, nämligen att även om man räknar med att priserna är uppblåsta idag och ska sjunka så kan man drabbas av att bankerna är njugga i utlåningen även till "sunda" affärer om vi hamnar i ett läge med sjunkande priser.

15 kommentarer:

  1. Jag tror att ju större system som kollapsar desto längre tid tar kollapsen så att svenska banker drar tillbaka ett lån tills dess tror jag inte på dom vet ju redan nu vad som väntar Grekland och Europa. Men jag förstår oron.

    SvaraRadera
  2. Vilket relevant inlägg - pest och kolera indeed.

    Dilemma, och vi står inför detsamma, med skillnaden att vi inte har hittat gård ännu, utan tänkt avvakta året ut och förhoppningsvis sänkta priser innan vi kör igång med det seriösa och intensiva letandet. Men som det ser ut nu tänker jag också som du, valet mellan pest och kolera; gård med lån eller inga lån men ingen gård. Man vet ju helt enkelt inte hur finanskrisen kommer att spela ut ...

    Dessutom har vi just nu våra pengar på banken, pengar som är avsedda för gårdsköp, men då insättningsgarantin gäller Euro så står vi helt barskrapade vid en eventuell Euro- och bankkrasch. Ytterligare en anledning till att stressa fram ett husköp, så att pengarna inte ligger på banken utan i fast egendom i turbulensen.

    Jag har inget råd utan undrar detsamma. För mig är det intressant att läsa hur du resonerar i valet mellan lån och gård och tidsaspekten. Det skulle vara väldigt intressant att veta vad gården kostar, dvs vad du tycker är ett rimligt pris på en viss storlek på gård i ett visst läge. Jag tycker det är så svårt att veta.

    /Lillen

    SvaraRadera
  3. Och jag håller tummarna för att det går vägen för er och i så fall - grattis till att äntligen ha fått en gård! :)

    /Lillen

    SvaraRadera
  4. Köpeskillingen på gården ger oss ett K/T-värde på 1,32, pris per hektar 75 000 kr.

    SvaraRadera
  5. Tack för siffrorna, de låter bra i mina öron.
    /Lillen

    SvaraRadera
  6. Ett vanligt villkor i köpekontrakt har ungefär följande lydelse: Har köparen inte beviljats erforderliga lån senast xx xx har köparen rätt att låta köpet återgå. Återgår köpet har ingen av parterna rätt till skadestånd av andra parten.

    I det här fallet bör mäklaren eller den som hjälper till med kontraktskrivningen ha sett till att ett sådant villkor finns. Men vad som helst kan ju hända med banker så totalt säker kan man aldrig bli.

    SvaraRadera
  7. Rekommenderar också som Dan Gmark är inne på ovan, en låneklausul i kontraktet bör göra susen.

    SvaraRadera
  8. Tyvärr verkar det alternativet inte så gångbart. Citat från mail från säljarens ombud på just den frågan:

    "Jag tror inte säljaren är speciellt intresserad av begränsningsklausul!"

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om säljaren vägrar att ta in ett lånevillkor i kontraktet så finns det en annan paragraf som brukar finnas med i de standardkontrakt som fastighetsmäklare skriver. Jag citerar ur ett kontrakt som jag har tillgång till:
      "Kontraktsbrott
      Om köparen eller säljaren inte fullgör sina åtaganden enligt detta köpekontrakt har motparten rätt till skadestånd.
      ...Vid kontraktsbrott ska säljarens skada, inklusive förmedlingsprovision, regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen, är köparen skyldig att omgående betala mellanskillnaden till säljaren. Understiger skadan handpenningen, ska mellanskillnaden återbetalas till köparen....."

      Formuleringarna i denna paragraf torde återspegla rättspraxis. Det är alltså inte självklart att säljaren ska kunna behålla hela handpenningen om köparen bryter kontraktet. Vid köp av fast egendom gäller inte riktigt samma regler som vid andra köp.

      Radera
  9. Hur ser köpet ut? Hur stort hus? Hur mycket åkermark? Hur mycket skog? Hur många och stora ekonomibyggnader?

    SvaraRadera
  10. Ni har inte funderat på arrende istället ? Man sitter säkert och med fri brukningsrätt utan egen penga-insats

    SvaraRadera
  11. Om systemet hinner krascha såpass att ni inte får lån så tror jag att ni har annat att bekymra er över än handpenningen och kanske kommer ni tom vara glada att ni i så fall kommer ur affären. Om ni inte längre får lån till gården vem kommer då att få det?

    SvaraRadera
  12. Dan Gmark, det var en intressant forumlering och tillhörande resonemang. Tack för den!

    Arrende är inget alternativ. Det är självägande som är målet, som "hyresgäst" har man ingen rätt till marken när det kniper. Det finns exempel på folk som arrenderat i generationer men sedan fått gå från gården. Hellre då göra det för banken, faktiskt.

    Som sagt, val mellan pest eller kolera. Även kallat: "Hur man än vänder sig har man arslet bak." Dvs har vi inte pengar att köpa en gård utan lån så hamnar man i händerna på dem som har...

    SvaraRadera
  13. Pest eller kolera, visst. Har svårt se annat scenario än att pengar på banken, kontanter är det som kraschar sist i kedjan eller deflationshålet. Dvs. man ska ligga på cash och beskåda hur fastighetspriserna säckar ihop.

    SvaraRadera
  14. Sen tycker jag att du överdriver risken med arrende. En arrendator på 5årkontrakt har väldigt stark ställning. Största risken skulle vara att ägaren vill bruka själv, men det är inte heller så lätt få igenom.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...